“房贷利率下调啦！”国庆前夕，这一消息在无数家庭中传递。自9月24日中国人民银行宣布降低存量房贷利率以来，多家商业银行在10月25日集中完成了批量调整。

预计这一政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。随着月供压力的减轻，越来越多的人开始改变消费和理财计划，社会消费活力正悄然复苏。

“建行房贷利率下调啦！3.9%”“农行下调了，也是3.9%”“工行也是”……10月25日一早，李洋所在的小区业主群里热闹非凡，邻居们纷纷晒出利率调整后的短信通知。

这次 存量房贷利率调整源于9月24日国新办新闻发布会上中国人民银行行长潘功胜的宣布。随后，9月29日央行发布正式公告，要求各商业银行在10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。

对于普通家庭而言，最直接的感受就是月供减少了。以上海市民叶先生为例，他的房贷重定价周期为3个月，利率调整后预计其总利息支出将减少5.7万元。

对拥有100万元贷款、剩余期限25年的家庭来说，月供大约减少490元，一年可节省近5880元。这是一笔可观的“额外收入”，不少家庭已开始规划这笔钱的用途。

在西部一个小城市，小王夫妇收到银行短信通知后算了一笔账：每月房贷减少200元，这笔钱正好可以给孩子买奶粉。对于月收入约5000元的这对夫妻来说，这200元意味着很多。

消费信心的提升在宏观数据上已有体现。根据文旅部数据，今年中秋国庆假期国内旅游出游人数按可比口径较2019年增长4.1%；实现国内旅游收入较2019年增长1.5%。

同时，社会消费品零售总额在8月份同比增长4.6%，比上月加快2.1个百分点。“这些数据表明，降低存量房贷利率对消费的拉动作用已经显现。”一位分析师表示。

在山东日照，张先生计划申请贷款装修新房。他发现，在LPR下降后，同样30万元、3年期的消费贷款，总利息能省下近3600元。“相当于省出一台冰箱的钱，”张先生表示，“这让我更愿意实施装修计划了。”

随着存量房贷利率调降，提前还贷的热潮正在退去。根据RMBS早偿率数据，以今年6月为界，这个数据先上后下，6月一度创下过去4年来的新高。

而随着存量房贷利率下调政策从酝酿到落地，居民提前还贷行为持续回落。

“房贷利率调降后，还贷压力减少了很多。尤其是近期股市也有所好转，手里留着一些资金看有没有更好的投资机会。”李洋告诉记者。这种心态在房贷族中颇具代表性。

银行人士也指出，提前还贷并非对所有贷款人都有利。“若等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，大部分利息已被支付，提前还贷已经没有意义。”

尽管批量调整已完成，但不同贷款人的利率水平仍存在差异，这主要由“重定价日”不同所致。

房贷重定价日一般分为两种情况：一种是每年的1月1日；另一种是贷款放款日对应的每年对月对日。由于不同的重定价日对应的LPR不同，因此虽然加点数都是下调30个基点，但本次调整后的利率可能存在差异。

例如，某借款人去年9月24日签订贷款合同，约定每年9月24日为重定价日。那么在今年10月25日批量调整时，其采用的LPR是7月22日调整后的3.85%，而非10月21日最新的3.6%。

因此，该借款人的房贷利率调整为“3.85%-30BP=3.55%”，而非“3.6%-30BP=3.3%”。

大部分贷款人的重新定价日是1月1日。若LPR在未来两个月保持稳定，到2025年1月1日，大多数贷款人将享受到3.3%的房贷利率。

降低存量房贷利率是一项 多方共赢的政策举措。对借款人而言，利息负担直接减轻；对银行而言，虽然短期利息收入减少，但缓解了提前还贷压力，保护了优质资产。

对宏观经济而言，居民消费能力的提升将有助于扩大内需，释放消费和投资潜力。东方金诚首席宏观分析师王青认为，当下的存量房贷利率水平对房地产业、银行业发展以及居民消费都会产生重要影响。

“居民较大规模提前偿还房贷，会对银行利润形成影响，并且会向房地产市场传递信号，不利于扭转市场预期、推动楼市企稳回暖。”王青表示。

在更深层次上，这一政策有助于修复居民资产负债表，提升消费信心，为经济稳定增长提供支撑。

存量房贷利率调整只是房地产金融政策组合拳的一部分。潘功胜在9月24日的发布会上还宣布了其他四项重要政策。

全国层面不再区分首套房和二套房，统一最低首付比例为15%。这意味着二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%，大幅降低了改善型住房的购房门槛。

以上海市民杨女士为例，她在LPR下调后选购了一套130平方米的住房。“尽管总价略超出预算，但想到LPR下调可节约不少利息支出，我加大了贷款比例。”

此外，“金融16条”、经营性物业贷款等阶段性政策期限被延长至2026年12月31日；保障性住房再贷款政策中央行出资的比例由60%提高到100%；政府还在研究支持收购房企存量土地的政策。

这些政策共同构成了支持房地产市场平稳健康发展的完整体系，有望共同推动楼市企稳回暖。

随着存量房贷利率调整落地，越来越多的中国人正在重新规划家庭财务。孩子的新玩具、家庭旅行计划、投资理财调整——这些微小的变化正在无数家庭中发生。

银行人士表示，随着多数贷款人在2025年1月1日完成重定价，明年年初将迎来又一波消费小高潮。市场已经开始期待，这股由房贷降息带来的消费活力将持续为经济复苏注入动力。